El nuevo esquema de créditos hipotecarios anunciado por el Gobierno introduce una referencia clave: un préstamo equivalente a USD 80.000, con una cuota inicial cercana a $865.000 y un ingreso familiar exigido de alrededor de $3,46 millones netos mensuales. A partir de esa simulación oficial, se define la relación central del programa: la cuota no puede superar el 25% del ingreso del grupo familiar, lo que condiciona quiénes efectivamente pueden acceder a la financiación.
El Ministerio de Economía utilizó un caso tipo para intentar traducir números macro en una situación concreta: una familia que busca financiar el 75% del valor de una propiedad de unos USD 106.000, tomando un crédito de USD 80.000, equivalente a unos $120,9 millones al tipo de cambio oficial. Sobre esa base se calculó la primera cuota con un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7%, por debajo del techo de UVA + 7,5% fijado para el programa general de créditos que se nutrirá de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses. El resultado fue una cuota inicial de $865.098, que se convierte en el parámetro de referencia para dimensionar el costo real de endeudarse en este contexto.
Ese valor de la cuota está directamente ligado al requisito de ingresos. Economía determinó que el grupo familiar debe demostrar $3.460.391 netos por mes para que la relación cuota–ingreso se mantenga en el límite del 25%, regla que se ha consolidado como estándar en los créditos ajustados por UVA. El ministro Luis Caputo llevó ese cálculo a un ejemplo cotidiano: una pareja en la que cada integrante perciba alrededor de $1,7 millones de bolsillo podría calificar para el préstamo de USD 80.000 bajo las condiciones del programa. La exigencia de ingresos no sólo refleja el nivel de los salarios formales necesarios, sino también la brecha entre quienes pueden participar del mercado hipotecario y quienes quedan excluidos por la imposibilidad de cumplir con esas cifras.
Más allá del caso testigo, el plan se inscribe en un esquema más amplio de reactivación del crédito hipotecario con recursos del FGS de la Anses, por un monto potencial de hasta $2 billones. Los fondos se canalizan a través de depósitos a plazo fijo ajustables por UVA más un interés adicional, que los bancos licitan entre sí, y luego se transforman en préstamos a familias con una tasa tope de UVA + 7,5%, plazos mínimos de 15 años y montos máximos de 150.000 UVA por crédito. En la práctica, sin embargo, el propio Gobierno reconoce que el monto promedio histórico de los créditos hipotecarios ronda los USD 80.000, lo que refuerza la decisión de utilizar ese valor como referencia para comunicar el programa y sus condiciones de acceso.
La dinámica de estos préstamos está atravesada por una característica que no es menor: el capital se ajusta por UVA, es decir, las cuotas evolucionan con la inflación y no permanecen fijas en pesos. De este modo, la cuota inicial de $865.098 es sólo el punto de partida de una financiación que se extiende por 25 años y cuya carga real dependerá de cómo se comporte el índice en los próximos años. En ese contexto, el relanzamiento de los créditos hipotecarios aparece como una señal de política pública orientada a recomponer el acceso a la vivienda mediante endeudamiento de largo plazo, pero también reabre el debate sobre la sustentabilidad de los créditos UVA, el nivel de ingreso que se exige y la capacidad de las familias de seguir el ritmo de actualización de las cuotas en un país con alta inflación.
